Сууц өмчлөгчдийн холбооны үйл ажиллагаа Сууц өмчлөгчдийн холбоог байгуулах, бүртгүүлэх ажиллагаа

Сууц өмчлөгчдийн холбоо гэдэг нь нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг дундаа хамтран өмчлөх эрхийг хэрэгжүүлэх, тухайн орон сууцны байшингийн ашиглалтын хэвийн байдлыг хангах, сууц өмчлөгчдийн эрх, ашиг сонирхлыг хамгаалах, орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн эзэмшил, ашиглалт, хамгаалалтыг эрхлэн хариуцах зорилго бүхий, хуулийн этгээдийн эрхгүй, заавал гишүүнчлэлтэй холбоог хэлдэг. /Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.3/

Сууц өмчлөгчдийн холбооны үйл ажиллагаатай холбоотой харилцааг 2003.06.18-ны өдөр батлагдсан “Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хууль” /цаашид “СӨХЭЗБНЗОСБДӨЭХтХууль” гэх/ болон 2002.09.01-ний өдөр батлагдсан Иргэний хуулиар  тус тус зохицуулж байна.

Сууц өмчлөгчдийн холбоог /цаашид “СӨХ” гэх/ нийтийн зориулалттай орон сууцны нэг байшинд хоёр буюу түүнээс дээш өрх сууц өмчлөгч болсон тохиолдолд дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг дундаа өмчлөх эрхийг хэрэгжүүлэх, орон сууцны ашиглалтын хэвийн байдлыг хангах, сууц өмчлөгчдийн эрх, ашиг сонирхлыг хамгаалах зорилгоор байгуулдаг бөгөөд зэрэгцэн орших хэд хэдэн орон сууцны барилгад сууц өмчлөгчид нэгдэн нэг СӨХ байгуулж болдог. /Иргэний хуулийн 143 дугаар зүйл/ Харин СӨХЭЗБНЗОСБДӨЭХтХуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.7-д зааснаар холбоо нь гишүүдийн хүлээх үүргийг, гишүүд нь холбооны хүлээх үүргийг хариуцдаггүй.

Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийн 18 дугаар зүйлийн 18.1.1-д заасны дагуу Сууц өмчлөгчдийн холбоог байгуулах хурлын шийдвэрийг үндэслэн  тухайн сум, дүүргийн Засаг даргын тамгын газар бүртгэдэг.

Сууц өмчлөгчдийн холбоо байгуулж, гэрчилгээ авахад дараах бичиг баримтыг бүрдүүлнэ. Үүнд:

  • Өргөдөл /СӨХ/;
  • СӨХ байгуулсан тухай хурлын тэмдэглэл, шийдвэрСӨХЭЗБНЗОСБДӨЭХтХуулийн 5 дугаар 5.3д зааснаар холбоог зохион байгуулах хурлыг сууц өмчлөгчдийн санаачилгаар хуралдуулах ба шаардлагатай тохиолдолд тухайн нутаг дэвсгэрт байгаа орон сууц хувьчлах товчоо болон тухайн шатны Засаг даргын санаачилгаар хуралдуулна. Ийнхүү тус хуулийн 5.4д зааснаар холбоог зохион байгуулах хурлын шийдвэрт хурлын тэргүүлэгчид гарын үсэг зурснаар түүнийг байгуулагдсанд тооцдог. /Хуралд оролцогчдоос хурлын тэргүүлэгчдийг сонгох ба холбоо байгуулах тухай  сууц өмчлөгч, эзэмшигчдийн олонхийн саналын дагуу хурлын шийдвэрт хурлын тэргүүлэгчид гарын үсэг зурснаар байгуулагдсанд тооцно./
  • Удирдах болон Хяналтын зөвлөлийг сонгосон тухай хурлын тэмдэглэл, шийдвэр, гишүүдийн тодорхойлолт /овог нэр, хаяг/;
  • Гүйцэтгэх захирлыг сонгосон тухай Удирдах зөвлөлийн хурлын тэмдэглэл, шийдвэр,  гүйцэтгэх захирлын тодорхойлолт /овог , нэр, хаяг/;
  • Сууц өмчлөгчдийн холбооны дүрэм Холбооны дүрмийг бүх гишүүдийн хурлаар хэлэлцэж баталдаг бөгөөд дүрэмд дараахь зүйлийг заавал тусгана: /СӨХЭЗБНЗОСБДӨЭХтХуулийн 6 дугаар зүйл/
    • холбооны оноосон нэр, оршин байгаа газрын хаяг;
    • холбооны зорилго, үйл ажиллагааны чиглэл;
    • холбооны удирдах болон хяналтын зөвлөлийн бүтэц, бүрэлдэхүүн, тэдгээрийн бүрэн эрхийн хугацаа, эрх хэмжээ;
    • холбоо болон сууц өмчлөгчдийн эрх, үүрэг;
    • дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг эзэмших, ашиглах журам;
    • сууц өмчлөгч бүрээс дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн ашиглалт, хамгаалалт, засвар, үйлчилгээ, орон сууцны байшингийн харуул хамгаалалттай холбогдсон зардлыг санхүүжүүлэхэд оролцох журам;
    • холбооны үйл ажиллагаанд шаардлагатай хөрөнгө бүрдүүлэх, сан байгуулж, ажиллах журам;
    • холбоог өөрчлөн байгуулах журам.
  •  Гэрчилгээний үнэ.

Дээрх баримт бичгийг хянан үзэж гэрчилгээ олгох ба СӨХЭЗБНЗОСБДӨЭХтХуулийн 5.5-д зааснаар СӨХ нь тогтоосон журмын дагуу үйлдсэн тэмдэг, хэвлэмэл хуудас хэрэглэх бөгөөд банкинд харилцах данстай байна.

СӨХЭЗБНЗОСБДӨЭХтХуулийн 143 дугаар зүйлийн  143.4-д заасны дагуу тухайн орон сууцанд оршин суугаа сууц өмчлөгч этгээд заавал тухайн СӨХолбооны гишүүн байх ба мөн 143.5-д “Орон сууцны бүрэлдэхүүнд төрийн болон орон нутгийн өмчийн сууц байгаа бол өмчлөгчийн эрх бүхий байгууллагаас томилсон төлөөлөгч холбооны гишүүн байна.” гэж заасан байдаг.  Үүнтэй холбогдуулан та тухайн оршин сууж буй орон сууцныхаа СӨХ-ны заавал гишүүн болохынхоо хувьд тус хуулийн 13 дугаар зүйлд зааснаар дараах эрх, үүрэгтэй байдаг. Үүнд:

  • дангаар өмчлөх өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах;
  • дундын өмчлөлийн зүйлсийг зориулалтын дагуу ашиглах;
  • дундын өмчлөлийн зүйлсийг ашиглах, захиран зарцуулахад өөрт оногдох хэсгээр саналын эрхтэй оролцох;
  • дундын өмчлөлийн зүйлд учирч болох гэм хорыг арилгах шаардлагатай арга хэмжээг бусад өмчлөгчдийн зөвшөөрөлгүйгээр авах, гарсан зайлшгүй зардлаа нөхөн төлүүлэхээр шаардах;
  • зөрчил гаргасан сууц өмчлөгчийг бусад өмчлөгчдийн хамт холбооны гишүүнээс гаргах, сууц өмчлөх эрхээ бусдад шилжүүлэхийг шаардах /Иргэний хуулийн 148 дугаар зүйлийн 148.2.1-д зааснаар “дангаар өмчлөх өмчлөлийн зүйлээ эзэмшиж, ашиглаж, хадгалж хамгаалахдаа бусад өмчлөгчийн хамтын аж байдлын хэв журмыг зөрчихгүй байх”, 148.2.2-д “сууц, сууцны бус зориулалттай хэсгийг ашиглах, түүнд засвар өөрчлөлт, шинэчлэл хийхдээ хууль тогтоомж, норм, стандартад заасан шаардлагыг сахин биелүүлэх, бусад өмчлөгчдийн эд юмсад хохирол учруулахгүй, хууль ёсны бусад эрх, ашиг сонирхлыг зөрчихгүй байх”, 148.2.3-д “дундын өмчлөлийн зүйлийн ашиглалт, засвар, үйлчилгээтэй холбогдсон болон бусад нийтлэг зардлыг санхүүжүүлэхэд тогтоосон хэмжээгээр оролцох”, 148.2.6-д “дангаар өмчлөх болон дундын өмчлөлийн зүйлийг бусад этгээдийн ашиглалтад шилжүүлсэн тохиолдолд тухайн этгээдээс энэ хуулийн 148.2.1-148.2.3-т заасан үүргийг биелүүлээгүйгээс үүсэх үүргийг хамтран хариуцах” гэж заасан үүргээ ноцтой буюу удаа дараа зөрчиж, түүнд холбооноос бичгээр сануулсаар байхад гурван сарын дотор уг зөрчлийг таслан зогсоож, арилгах арга хэмжээ аваагүй бол мөн энэ хуулийн 148.2.3-т заасан үүргээ зургаан сарын турш биелүүлээгүй буюу төлбөл зохих төлбөр нь дангаар өмчлөх сууцны үнийн хорин хувиас хэтэрвэл бусад сууц өмчлөгчид тухайн сууц өмчлөгчийг СӨХ-ны гаргах, орон сууц өмчлөх эрхээ шилжүүлэхийг шаардах эрхтэй. Мөн уг шаардлагыг тухайн сууц өмчлөгч сайн дураар биелүүлэхгүй бол орон сууц өмчлөгчдийн холбоо өөрийн төлөөлөгчөөрөө дамжуулан шүүхэд нэхэмжлэл гаргах эрхтэй. /Иргэний хуулийн 149 дүгээр зүйл/
  • холбоо болон бусад сууц өмчлөгчдөөс зөвшөөрөл авахгүйгээр дангаар өмчлөх сууцаа захиран зарцуулах;
  • урлын тогтоол, тэмдэглэлтэй танилцах, үнэн зөв эсэхийг хянах;
  • засвар, үйлчилгээний хөлс, зардал үндэслэлтэй эсэхийг холбогдох байгууллагад тавьж шийдвэрлүүлэх;
  • Иргэний хуулийн 148.2 / дангаар өмчлөх хэсэгт байгаа дундын өмчлөлийн зүйлийн хэвийн байдлыг хангах, засвар үйлчилгээ хийх зорилгоор нэвтрэн орохыг зөвшөөрөх, холбоо, хангамжийн шугам сүлжээг байрлуулахтай холбогдсон зайлшгүй арга хэмжээг хүлээн зөвшөөрөх;/ болон энэ хууль, холбооны дүрмийг сахин биелүүлэх;
  • бүх гишүүдийн болон удирдах зөвлөлийн хурлын шийдвэрийг биелүүлэх;
  • дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн ашиглалт, хамгаалалт, засвар, үйлчилгээтэй холбогдсон болон бусад нийтлэг зардлыг санхүүжүүлэхэд Иргэний хуулийн 147 дугаар зүйл болон энэ хуулийн 16 дугаар зүйлд заасны дагуу оролцох;
  • өөрийн сууцны доторхи засвар, үйлчилгээний бүх зардлыг хариуцахаас гадна мэргэжлийн байгууллагаас үзүүлсэн үйлчилгээний хөлсийг төлөх;
  • гэр бүлийн гишүүд, түүнчлэн өөрийнх нь сууцыг эзэмшиж байгаа этгээд бусдын сууцанд болон дундын өмчлөлийн эд хөрөнгөд хохирол учруулбал уг хохирлыг өөрийн хөрөнгөөр арилгах;
  • сууцаа бусдад эзэмшүүлж, ашиглуулж байгаа бол эзэмшигч, ашиглагчийн гүйцэтгээгүй үүргийг гүйцэтгэх;
  • сууцныхаа зориулалт, төлөвлөлт, үндсэн бүтээц, хийц, инженерийн шугам сүлжээг эрх бүхий байгууллагын зөвшөөрөлгүйгээр өөрчлөхгүй байх;
  • сууц өмчлөх эрхээ бусдад шилжүүлэхдээ холбоонд мэдэгдэх;

Иймээс сууц худалдан авагч та тухайн сууцыг өөрийн өмчлөлдөө шилжүүлэхээс өмнө СӨХ-нд хуримтлагдсан өр төлбөр байгаа эсэх зэрэг уг сууцтай холбоотой биелэгдээгүй үүрэг байгаа эсэхийг худалдагч болон холбогдох байгууллагуудаас магадлах үүрэгтэй бөгөөд уг үүргийг биелүүлээгүйгээс үүсэх үр дагаврыг өөрөө бүрэн хариуцахыг анхаарна уу. / СӨХЭЗБНЗОСБДӨЭХтХуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.3/

Асуулт 1. Сууц өмчлөгчдийн холбоо байрныхаа орчны газрыг ашиглах боломжтой юу?

СӨХЭЗБНЗОСБДӨЭХтХуулийн 18 дугаар зүйлд Аймаг, нийслэл, сум, дүүргийн Засаг даргын бүрэн эрхийг хуульчилж өгсөн байдаг бөгөөд 18.1.4-д “СӨХолбоонд тухайн орон сууцны байшингийн ерөнхий төлөвлөгөөг үндэслэн дэвсгэр болон орчны газрыг газрын тухай хууль тогтоомжид заасны дагуу тодорхой болзолтойгоор гэрээний дагуу ашиглуулах”, 18.1.5-д “хэд хэдэн холбоонд хамаарч буй орчны газрын тохижилт, үйлчилгээг хамтран хариуцах талаархи холбооны эрх, үүрэг, хариуцлагыг гэрээнд нарийвчлан тусгаж, хэрэгжүүлэхэд нь дэмжлэг үзүүлэх, хяналт тавих” гэж тус тус заасны дагуу аливаа СӨХ тухайн харъяа дүүргийнхээ Засаг даргадаа хүсэлт тавьж гэрээний үндсэн дээр  тус хуулийн  15 дугаар зүйлийн 15.8-д заасны дагуу орчны газрыг ашиглах боломжтой.

Асуулт 2. Тухайн байрны контор буюу ашиглалт үйлчилгээг хариуцсан байгууллага СӨХ-тэй хэрхэн хамтран ажиллах шаардлагатай вэ?

СӨХЭЗБНЗОСБДӨЭХтХуулийн 19 дүгээр зүйлд тухайн байрны контор буюу ашиглалт үйлчилгээг үзүүлдэг мэргэжлийн байгууллага нь  дараах эрх эдэлж, үүрэг хүлээхээр хуульчилсан байдаг ба уг хэсгээс тухайн байрны СӨХ нь тус байгууллагатай хэрхэн хамтран ажиллах талаар мөн тусгаж өгсөн байдаг. Үүнд:

  • орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгөд гэрээний дагуу засвар үйлчилгээ хийсэн тохиолдолд зардлыг холбооноос тухай бүр төлүүлэх
  • цэвэр, бохир ус, дулаан, цахилгаан, харилцаа холбооны зэрэг үйлчилгээг хэрэглэгч хүртэл хариуцах;
  • дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн хэвийн ажиллагаанд байнгын хяналт тавьж, хэвийн ажиллагааг хангах үүднээс холбоотой хамтран жилд      2-оос доошгүй удаа урьдчилан сэргийлэх үзлэг явуулж, дүгнэлт гарган шаардлагатай арга хэмжээ авах ажлыг зохион байгуулах.
  • орон сууцны инженерийн гадна шугам сүлжээ, тоног төхөөрөмжийн засвар, үйлчилгээг тогтоосон хугацаанд хийж, ашиглалтын хэвийн үйл ажиллагааг хангах

 Асуулт 3. Сууц өмчлөгдийн холбоог ямар тохиолдолд татан буулгадаг вэ?

Сууц өмчлөгчдийн холбоог дараахь үндэслэлээр татан буулгадаг: /СӨХЭЗБНЗОСБДӨЭХтХуулийн 20 дугаар зүйлийн 20.1/

  • тухайн орон сууцны байшингийн бүх сууц нэг этгээдийн өмчлөлд шилжсэн;
  • Иргэний хуулийн 144 дүгээр зүйлд заасан үндэслэл буюу орон сууц болон бусад эд хөрөнгийн дийлэнх хэсэг нь устаж, гэмтсэн тохиолдолд эвдрэл хохирлыг даатгалаар буюу бусад аргаар арилгах боломжгүй бол сууц өмчлөгчид холбоог татан буулгаж болно.

Агуулга анх оруулсан: 2018-08-30 Шинэчилсэн: 2018-08-30

Мэдээ мэдээлэл